Tahun 2016 : Tahun Investasi Properti

Tahun 2016 : Tahun Investasi Properti

Di tahun 2016 ini, yang memasuki shio monyet api yang memiliki karakter cerdas, lincah, tidak bisa diam, humoris, menyenangkan hati, dan mampu memperdaya siapapun. Iklim investasi yang terjadi di tahun 2016 saat ini mengalami peningkatan yang signifikan. Investasi pada dasarnya terdiri dari dua hal yaitu, mengeluarkan modal sekarang untuk mengharapkan dan berekspetasi di masa yang akan datang dan mengeluarkan secara pasti untuk ekspetasi keuntungan yang belum pasti.

Macam-macam investasi terdiri yaitu : (1) Investasi Emas, Investasi emang merupakan sebuah produk invetasi yang sangat mengiurkan di tahun 2016 ini. Dengan menurunya tingkat suku bunga Bi Rate setelah kebijakan Bank Indoensia kemarin, membuat masyarakat untuk berahli pandangan dari untuk menabung di perbankan menjadi berinvestasi emas batangan. Menurut saya, investasi emas memang dapat dijadikan sebagai variasia berinvestasi dikarenakan memang emas batangan tahan terhadap pengaruh perkembangan tingkat inflasi dan jua harga emas tiap tahunnya akan terus meningkat. Walaupun harga emas saat ini mengalami penurunan, namun kecenderungan harga emas akan tetaplah naik.

Secara teori, jika nilai mata uang dollar Amerika Serikat melemah, maka secara langsung harga emas batangan akan mengalami kenaikan. Dan seketika saat-saat seperti itu banyak orang menjual emas dikarenakan harga emas mengalami kenaikan harga yang signifikan. Tetapi saat ini, nilai mata uang rupiah sedang mengalami apresiasi sehingga, harga emas batangan saat ini bisa turun. Hal ini berarti tidak sesuai dengan teori yang ada. Kemungkinan faktor turunnya harga emas batangan di Indonesia bisa disebabkan karena adanya faktor lain dari variabel-variabel ekonomi.

Karena pada tahun ini, harga emas murni mengalami penurunan harga emas sebesar Rp. 7.000 per gram, membuat animo masyarakat untuk berinvestasi emas murni batangan menjadi meningkat. Dikarenakan selama ini, harga emas selalu meningkat tajam sehingga banyak masyarakat yang berlari untuk investasi ke property bangunan atau ke portofolio surat-surat berharga.

(2) Investasi Saham, Investasi saham ini termasuk kedalam investasi dalam jangka menegah sampai jangka panjang. Investasi saham ini sebagai produk yang terbaik juga di tahun 2016. Pasar bursa saham sangat besar kemungkinannya untuk meningkat terus di masa depan. (3) Investasi Reksadana, Investasi reksadana ini sama dengan investasi saham tetapi dalam investasi reksadana harus memilki cukup modal yang banyak. (4) Investasi properti,

Ini merupakan seuatu investasi yang paling menguntungkan di tahun 2016. Karena tersediannya lahan yang sedikit tetapi kebutuhan untuk tempat tinggal terus meningkat dari tahun ke tahun sehingga membuat harga properti akan terus meningkat dari waktu ke waktu. Dan keuntungan lain yaitu dapat melipatgandakan keuntungan, seperti kita membeli rumah yang sudah tak layak lalu kita merenovasi ulang rumah tersebut dan bisa menjual kembali.

Perlambatan ekonomi yang berdampak pada melemahnya pasar properti akan bakal berahir pada tahun 2016. Karena terlihat jelas bahwa saat ini Bank Indonesia telah melonggarkan kebijakan moneternya, yaitu terlihat sebagai berikut :

Intrument pertama yang dilakukan Bank Indonesia yaitu dengan menurunkan tingkat suku bunga acuan BI Rate. Pada bulan Februari kemarin, tingkat suku bunga BI Rate diturunkan sebesar 50 bps, menjadi 7%. Dan pada bulan Maret, Bank Indonesia terus melonggarkan kembali tingkat suku bunga sebesar 25bps, menjadi 6,75%. Dalam hal ini, Bank Indonesia telah menurukan tingkat suku bunga sebanyak 75bps. Hal ini dilakukan bank Indonesia untuk mendorong investor untuk menanamkan sahamnya di Indonesia dan mendorong agar semua bank umum untuk ikut menurunkan tingkat suku bunga kreditnya. Karena secara teori menurunkan tingkat BI Rate maka akan memicu masyarakat untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi dengan mengambil fasilitas kredit di perbankan dikarenakan bunga kredit di perbankan otomatis akan ikut menurun. Secara teori Suku bunga merupakan sejumlah prosentase yang diterima oleh orang yang meminjamkan dana pada peminjam dana dan merupakan biaya imbalan yang harus dibayarkan  peminjam kepada pemberi pinjaman atas investasinya dengan kesepakan bersama yang telah dibuat dan disepakati oleh kedua pihak. Persentase tingkat hunga akan berfluktuasi sesuai dengan permintaan dan penawan uang (Nopirin, 1996). Dari teori ini jelas sekali, jika Bank Indonesia menurunkan tingkat BI Rate maka penwaran Jumlah Uang Beredar di masyarakat akan meningkat pesat, sehingga roda perputaran perekonomian berjalan dengan lancar kembali.

Dengan adanya kondisi inflasi yang stabil hingga saat ini. Membuat Bank Indonesia dan Pemerintah mengambil kebijakan untuk menurunkan suku bunga acuan (BI Rate) sehingga tingkat Suku Bunga Kredit di perbankan umum dapat ditekan atau diturunkan. Kebijakan yang dilakukan oleh Bank Indonesia dan Pemerintah untuk mendorong masyarakat dalam meningkatkan pertumbuhan kredit di Indonesia. Pertumbuhan kredit ini dapat mendongkran tingkat pertumbuhan ekonomi di Indonesia, sehingga persentase pertumbuhan ekonomi di Indonesia menjadi meningkat dan kesejahteraan masyarakat pun terus meningkat.

Tingkat suku bunga Bi Rate digunakan oleh pemerintah untuk mengendalikan harga-harga barang, dimana ketika harga tinggi dan jumlah barang yang beredar di masyarakat banyak, komsumsi masyarakat menjadi meningkat sehingga dibutuhkan antisipasi dari pemerintah untuk menjaga stabilitas harga dengan meningkatkan suku bunga. Dalam kenyataan sekarang, laju inflasi di Indonesia masih terkendali sehingga keputusan Bank Indonesia untuk mengikuti pemerintah menurunkan BI Rate merupakan keputusan yang tetap. Dilihat dari posisi CAD Indonesia sendiri selama tahun 2015 tercatat sebesar 2,06 persen dari PDB, ini lebih kecil jika dibandingkan dengan posisi CAD tahun 2014 yang mencapai 3,1 persen dari PDB, sehingga bank sentral bisa menurunkan suku bunga Bi Rate.

Dengan Suku bunga BI Rate menurun, akan memicu untuk meningkatkan ekpor barang ke luar negeri sehingga perdagangan internasional Indonesia tetap terkendali. Dan hal ini menyebabkan  rupiah terus menguat sampai di level 13.400 saat ini. Mengkuatnya rupiah di level tersebut mencerminkan perekonomian Indonesia sedang mengalami kestabilan.

Hal ini terlihat jelas bahwa pemerintah tidak mau industri perbankan untuk terus menerus memberikan bunga deposito dengan tarif spesial kepada nasabah sehingga berimbas kepada bunga kredit yang semakin tinggi. Dengan Penurunan suku bunga BI Rate, maka diharapkan industri perbankan ikut menurunkan tingkat bunga kredit menjadi rendah, sehingga masyarakat bisa meminjam uang kepada industri perbankan untuk memutarkan roda perekonomian.

Tapi dalam hal ini, jika pemerintah dan Bank Indonesia tidak menjaga tingkat suku bunga BI Rate tanpa memperhatikan tingkat stbilitas ekonomi makro yang ada di Indonesia, maka bisa meyebabkan tingkat inflasi di Indonesia menjadi meningkat dan akhirnya nilai tukar rupiah akan mengalami pelemahan kembali. Dukungan dari lemaga non bank harus di ikutsertakan untuk menjaga kestabilan turunnya suku bunga BI Rate. Disini Lembaga Penjamin Simpanan dan Otorisasi Jasa Keuangan tetap berjalan dalam kontroling agar Jumlah Uang yang Beredar di Masyarakat tetap terkontrol sehingga tidak menyebabkan tingkat komsumptif di masyarakat menjadi tinggi. Jika tidak terkontrol maka Jumlah Uang Beredar di Masyarakat akan menyebabkan naiknya tingkat inflasi di perekonomian.

Menurut terori dampak Fisher Internasional (Internasional Fisher Effect) yang menunjukkan tentang pergerakan nilai mata uang suatu negara terhadap mata uang negara lain yang disebabkan oleh perbedaan suku bunga antar kedua negara yang bersangkutan. Jika nilai suku bunga turun maka akan menyebabkan masyarakat meminjam uang kepada perbankan sehingga tingkat jumlah uang beredar di masyarakat akan meningkat dan membuat nilai tukar negara tersebut terapresiasi.

Jika disambungkan dengan  teori dampak fisher internasional, pemerintah indonesia mendorong Bank Indonesia untuk menurunkan suku bunga BI Rate supaya tingkat Jumlah Uang Beredar di Masyarakat Indonesia sehingga perputaran ekonomi di indonesia berkembang dan berdampak tingkat ekpor menjadi meningkat sehingga nilai tukar rupiah menjadi apresiasi.

Yang kedua melalui kebijakan Makroprudensial dengan menggunakan Load To Value (LTV). Menurut Bank Indonesia, Definisi Kebijakan Makroprudensial memiliki beberapa pengertian yaitu : (1) Versi IMF (2011) : kebijakan makroprudensial adalah kebijakan yang memiliki tujuan utama untuk memelihara kestabilan sistem keuangan secara keseluruhan memlaui pembatasan peningkatan risiko sistemik. (2) Versi BIS (2011) : Kebijakan makroprudensial adalah kebijakan yang ditunjukan untuk membatasi risiko dan biaya krisis sistemik. (3). Versi Bank Of England : Kebijakan makroprudensial adalah kebijakan yang ditunjukan untuk memelihara kestabilan intermeiasi keuangan (misalnya jasa-jasa pembayaran, intermediasi redit dan penjaminan atas risiko) terhadap perekonomian. (4) Versi Working Group G-30 : Kebijakan makroprudensial adalah kebijakan yang ditunjukan untuk meningkatkan ketahanan sistem keuangan dan untuk memitigasi risiko sistemik yang timbul akibat keterkaitan antar institusi dan kecenderungan institusi keuangan untuk mengikuti siklus ekonomi (procylical) sehingga memperbesar risiko sistemik.

Desain dan Implementasi Kebijakan Makroprudensial di Indonesia memiliki beberan ruang lingkup yaitu : Tujuan kebijakan Makroprudensial disini yaitu untuk mengestimasi risiko sistemik yang terjadi. Dalam ruang lingkup untu tetap fokus pada sistem keuangan secara makro (keseluruhan) yang termasuk kepada berinteraksi dengan sektrol rill (perbankan). Instrument yang digunakan yaitu prudential tools. Kebijakan Makroprudensial juga memiliki interaksi dengan kebijakan lainnya seperti kebijakan moneter dan kebijakan mikroprudensial. Dimensi yang digunakan yaitu time series (dimesi waktu) adalah procylicality yaitu bagaimana risiko dalam sistem keuangan dapat berevolusi sepanjang waktu, yang termasuk evolusi dengan sektor ekonomi. Sedangkan Cross Section (dimensi ruang) adalah bagaimana risiko terdistribusi dalam sistem keuangan pada satu periode tertentu yang disebabkan oleh kesamaan eksposur atau interlink dalam sistem keuangan.

Menurut Bank Indonesia, pelonggaran dalam ketentuan perkreditan khususnya di sektor properti dan kendaraan. Bentuk pelonggaran yang diberikan yaitu meningkatkan rasio Loan to Value (LTV) atau Rasio Financing to Value (FTV) untuk kredit properti dan uang muka untuk kredit kendaraan bermotor. Disisi lain, Bank Indonesia menyadari bahwa pelonggaran yang terjadi tersebut juga bisa berpotensi untuk meningkatkan risiko kredit. Kelonggaran kebijakan Loan to Value (LTV) atau Rasio Financing to Value (FTV) dapat dipercaya untuk membatu masyarakat yang berpenghasilan menegah ke bawah dalam memenuhi kebutahn rumah tempat tinggalnya.

Menurut SE BI No. 14/10/DPNP tanggal 15 maret 2012 untuk bank konvesional dan SE No 15/33/Dpbs tanggal 27 November 2012 untuk bank umum syariah. Kalibrasi ulang dengan SE BI No. 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013. Dengan tujuan untuk meredam risiko sistemik yang timbul akibat pertumbuhan KPR yang pada saat itu mencapai lebih dari 40%, serta tingkat kegagalan  nasabah KKB untuk memenuhi kewajiban yang pada saat itu mencapai hampir 10%. Pertumbuhan KPR yang terlalu tinggi dapat mendorong peningkatan harga asset property yang tidak mencerminkan harga sebenarnya (bubble), sehingga dapat meningkatkan risiko kredit bagi bank-bank dengan eksposur kredit properti yang benar. Dengan pokok ketentuan LTV progresif untuk KPR dan 20%-30% untuk KKB.

Dengan kebijakan perubahan rasio Loan to Value (LTV) atau Rasio Financing to Value (FTV) maka pemerintah dan Bank Indonesia dapat mendorong pertumbuhan ekonomi yang lambat di Indonesia. Sehingga stabilitas sistem keuangan tetap terjaga dan tingkat pertumbuhan ekonomi di Indonesia terus mengalami trend yang positif dan meningkat.

Yang ketiga dengan melihat kebijakan yang dilakukan oleh pemerintah Jokowi yang tercantum dalam kebijakan ekonomi jilid I yaitu yang berisi untuk mendorong investasi di sektor properti. Pemerintah memberikan kebijakan untuk memberikan subsidi terhadap KPR yang mencicil rumah dalam leveh menegah dan dibawah menegah. Dengan adanya subsidi KPR ini, diharapkan akan mendorong tingkat investasi dalam properti. Pemerintah juga menerapkan untuk menghapus pajak terhadap sektor rill. Hal ini bertujuan agar para pengusaha di sektor rill khusus di properti bisa membangun properti rumahnya sehingga harga jualnya pun murah. Upaya pemerintah yaitu memberikan tak amnesty kepada sektor investasi propeti. Mulai tahun ini dimulai dengan revisi Rancangan Undang – Undang (RUU) mengenai ketentuan Unun dan Tata Cara Perrpajakan (KUP), kemudian dilanjutkan dengan RUU Pajak Pertambangan Nilai dan Barang dan Jasa (PPN). Tax amnesty adlaah pengampunan pajak, yaitu adnaya pengahpusan pajak untuk Wajib Pajak (WP) yang menyimpan dananya di luar negeri dan tidak memenuhi kewajibannya dalam membayar pajak dengan imbalan menyetor pajak dengan taruf lebih rendah. Dengan diadakannya tax amnesty diharapkan para pengusaha yang menyimpan dananya di luar negeri akan memidahkan dananya di Indoneisa dan menjadi Wajib Pajak baru yang patuh sehingga dapat meningkatkan pendapatan pajak negara.

Hal lain, melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.191/PMK.10/2015, pemerintah memberikan diskon pajak atas selisih dari hasil revaluasi diatas nilai buku. PMK yang dikeluarkan ini merupakan bagian dari Paket Kebijakan Ekonomi Jilid V Jokowi yang telah diumumkan pada bulan Okboter kemarin. Dengan dilakukannya revaluasi aset, aset mempunyai peluang untuk naik, kapital emningkat, dan  mendoro laverage sehingga entitas bisnis dapat mengajukan fasilitas pinjaman baru untuk keperluan aktivitas operasional atau untuk ekspansi bisnis

Dalam hal ini, sebaikanya pemerintah dan Bank Indonesia memperhatikan intrument yang saling berhubungan ini, dengan adanya 3 kebijakan ini pun. Tingkat perumbuhan KPR masih rendah dan belum memperlihatkan hasil yang maksimal. Padahal kita intrumen ini erupakan suatu peluang yang besar untuk berinvestasi dalam properti. Tetapi pemerintah dan Bank Indoensia juga harus tetep menjaga agar tidak terjadi Bubble suprime yaitu naiknya harga properti yang tidak sesuai dengan harga aslinya dikarenakan lonjakan dari properti yang meningkat sehingga produsen meningkatkan harga properti yang mahal.

Menurut International Accounting Standard, properti investasi atau investment property adalah properti dalam bentuk tanah atau bagunan atau bagian dari suatu bangunan yang dikuasai oleh pemilik atau penyewa melalui sewa pembiayaan untuk menghasilkan keuntungan dari penjualannya. Dalam hal ini orang berinvestasi karena terdorong oleh harapan memperoleh keuntungan yang begitu tinggi. Ada enam keuntungan dalam beinvestasi properti yaitu : (1) apresiasi dari nilai tambah (karena sifatnya terbatas dan tidak bergerak/immobility) (2) nilai tambah dari pengembangannya (3) adanya pendapatan dari kegiatan operasi (4) Merupakan argunan yang baik (5) perlindungan daya beli terhadao inflasi (6) dan menjadi kebanggan bagi pemiliknya.

Dalam berinvestasi properti, pada umumnya setiap orang memlki tujuan yang berbeda berbeda. Tujuan pertama yaitu investasi yang dilakukan hanya bersifat jangka pendek (short-term investment), dimana berinvestasi hanya untuk bertujuan dijual kembali, sebagai contoh membeli sebuah rumah yang sudah tidak layak pakai lalu direnovasi menjadi rumah yang bagus dan mewah lalu di jual kembali dengan harga yang tinggi kepada pihak alin.

Tujuan kedua, investasi mempunya sifat jangka panjang (long-term investmen), dimana investasi ini hanya bertujuan untuk dimilki dan atau kemudian disewakan. Xebagai contoh, villa, hotel, pusat perbelanjaan, pengkatoran. Dan disinilah timbul rasa kebanggaan dari pemiliknya karena ia yang mempunya investasi properti tersebut.

Namun apa pun tujuan setiap orang untuk berinvestasi, banyak orang yang tetap memandang investasi di bagian properti lebih menarik dan lebih menguntungkan dibandingnya berinvestasi di tempat yang lain. Hal ini tidak dapat dipungkiri karena hampir semua orang berpikiran  bahwa tidak ada sejarahnya dari dahulu kalau harga tanah dan rumah akan turun harganya. Tetapi kenyataannya adalah setiap tahun dapat di perkirakan harganya akan terus meningkat dan terus meningkat di tahun yang akan datang. Hal ini disebabkan karena, lahan yang ada untuk digunakan untuk membuat rumah atau perumahan sangatlah seidkit malah sulit. Tetapi permintaan untuk rumah tinggal dan perumahan dari masyarakat selalu meningkat secara signifikan. Sehingga dapat dipastikan harga tana dan rumah akan terus meningkat.

Menurut websid. Dalam ilmu real estate, terjadi pertimbangan dalam investasi properti yang terdiri dari 5 hal : (1) income, adalah sebuah oendapatan dari hasil investasi properti yang disewakan kepada pihak lain. Sebagai contoh, perhitungan sederhananya melalui presentasi nilai sewa per tahun atas nilai properti tersebut, dan pada tahun ke berapa modal investasinya akan kembali. Misalnya, nilai properti Rp.200 jyta dan diseakan per tahun Rp20 juta, jadi pada tahun ke 10 modalnya akan kembali. (2) Depreciation, adalah pemberian biaya dari suatu aset properti yang secara akutansi menjadi unsur biaya. Biasanya ini banyak dilakukan pada perusahaan, dimana memasukkan biaya depresiasi sebagai biaya perusahaan, sementara aset properti masih tetap mempunyai nilai ekonomis. (3) Equity buid-up adalah nilai saham yang dimiliki atas ebuah properti oleh onvestor yang meminjam dan telah terjadi amortisasi dari pinjaman pokoknya. Sebagai contoh, ia membeli sebuah properti senilai Rp. 1 milyar dengan pinjaman bank Rp 800juta dan membayar uang muka Rp 200 juta. Setelah mengangsur selama jangka waktu tertentu, pinjamannya tinggal Rp 700 juta, dan dengan asumsi harga pasar belum naik, maka ia mendapat equity build-iup senilai Rp. 100 juta. (4) Appreciation adalah peningkatan nilai suatu properti, Misalnya sebuah properti yang dibeli pada tahun lalu seharga Rp100 juta, dan tahun ini menjadi Rp 120juta, berarti telah terjadi appreciation sebesar Rp. 20 juta dalam setahun. Istilah lainnya yang lebih terkenal adalah capital gain atau disingkat gain. Inilah yang menjadi alasan utama orang untuk melakukan investasi pada properti. (5) laverage adalah penggunaan dana pinjaman yang berguna untuk meningkatkan keuntungan investasi properti. Untuk laverage memang sulit untuk dijelaskan secara umum, karena harus dilihat dari kasus per kasus untuk menjelaskannya.

Categories: Erlina Yulianti